高雄房市10問｜青年成家怎麼解？柯志恩拋「限制轉售可負擔宅」 賴瑞隆守「公有土地優先建社宅」

不過，社宅主要解決的是租屋需求，對於有穩定工作、希望成家置產，卻難以負擔市場房價的青年家庭而言，租屋未必是最終選項。尤其高雄近年受產業投資、重大建設及土地開發帶動，住宅價格與購屋門檻出現變化，市府是否應在社宅之外，進一步發展可負擔住宅，成為地方住宅政策的新課題。

提問：社會住宅之外，高雄是否應發展可負擔住宅？

社會住宅主要解決租屋需求，但對希望購屋、卻難以負擔市場房價的青年家庭而言，仍有不同的住宅需求。請問您是否支持在社宅之外，評估可負擔住宅或其他租購並行的住宅模式？若支持，將如何運用公有土地、訂定合理售價、限制轉售及建立資格審查？四年內預計提供多少戶，土地成本與長期財務機制如何安排？

柯志恩｜容積獎勵換可負擔宅　鎖定婚育青年、限制轉售

針對社會住宅之外是否應發展可負擔住宅，柯志恩表示，可負擔宅是她提出青年居住正義的重要政見，考量目前社宅以只租不售為主，在高房價、高物價及低薪環境下，仍有一群具備工作收入、卻無力負擔市場房價的青年家庭，因此高雄可以參考桃園市經驗，評估試辦可負擔住宅。柯志恩指出，可負擔宅並非傳統產權移轉模式，而是讓青年取得長期穩定的居住權及使用管理權，原則上不能出租、投資或自由轉售，僅在特定條件下才可申請產權移轉。

在住宅供給方面，柯志恩表示，不必完全仰賴政府編列預算興建，可透過都市計畫、容積獎勵及建商捐建機制，要求達一定規模的開發基地提供一定比例住宅給市府，另盤點既有市有住宅、都市更新分回住宅及整體開發資源，擴大可負擔宅來源。她指出，未來將研擬「高雄市可負擔宅興辦管理自治條例」，定價不直接依循周邊市場行情，而是先評估家庭實際負擔能力，再換算合理住宅總價；轉售則須透過市府建置的交易平台，出售給符合資格者，價格不得超過原承購價格，若無人承接，也可依規定由高雄住都中心收回。對象初步鎖定25歲以上、未滿45歲的婚育家庭，並納入設籍、所得及財產條件審查。至於四年供給戶數，柯志恩表示，應先完成土地盤點、財務試算及試辦計畫，再提出分年目標與預算。

賴瑞隆｜公有土地優先蓋社宅　憂出售型住宅淪為套利工具

針對租買房市政策，雙方有著極大落差看法。賴瑞隆則指出，過去出售型國民住宅及合宜住宅經驗顯示，若缺乏嚴格轉售限制，住宅容易成為短期套利工具，加上公有土地具有不可再生性，出售後將減少政府未來照顧青年及弱勢族群的資源，因此他主張公有土地應優先用於興辦只租不售的社會住宅，讓青年家庭在成家初期，以低於市場行情的租金穩定居住，並逐步累積購屋資金。

賴瑞隆表示，在確保既有社宅供給目標穩定推進的前提下，才會進一步審慎評估可負擔住宅及租購並行模式的必要性與財務可行性，避免公共土地資源流失，同時兼顧當代與下一代的居住需求。

專家觀點：高雄市不動產代銷經紀商業同業公會理事長謝哲耀

目前社宅在高雄執行率高，但「3年或6年一租」限制，始終無法給租客一個真正安身立命的「家」。隨著高雄未來 2.5萬戶社宅陸續完工，龐大維護管理成本、棘手「租霸」問題，以及興建後長期利息支出，都將成為政府沉重的財政負擔。

若能轉向推動「可負擔宅」，不僅能讓購屋者擁有產權與家的歸屬感，更能大幅減輕政府的維護管理與財政壓力。更重要的是只要在制度上採行「低供給量」精準投放，專門接住這群「收入超過社宅門檻、卻又追不上民間高房價」夾心層自住家庭（剛性需求），既不與民間建商爭利，也能精準補上居住正義缺口。同時，只要搭配「封閉交易」機制，限制未來只能依合理公式賣回給政府、嚴禁流入自由市場轉手賺價差，就能徹底隔離投機買盤，不會引發周邊房價波動。該項兼顧市民安居、市場穩定與財政永續雙贏政策，值得高雄推動。

壹蘋觀點｜社宅與可負擔宅不能只靠口號 「量先價行」才是打破高房價關鍵

民眾買房買的是地段、機能與資產增值，而租屋花在享有更高的自由現金流動性與生活品質，租買選擇長期都是不動產學核心問題。然而國人普遍存在「有土斯有財」購屋思維，也讓市場交易普遍落在具備完整產權的所有權宅買賣；僅有居住權利但沒有土地產權且受存續時間限制的地上權宅，市場接受度相對較低。然而無論是賴瑞隆提出公有地蓋大量社宅；或是柯志恩提出容積獎勵換可負擔宅，先決條件就是必須要有足夠供給量，政策推動才能見到效果。

政策若不能解決供給量與生活機能之間平衡，最終都會變成只撐起少數個案作秀假象。房地產市場有著「量先價行」鐵律，當政府或法人手握龐大供給量，才能對私人市場形成定錨效應，逼迫建商與房東不敢隨意開價，進一步影響整體供需市場，而比對全球推動可負擔宅國家，新加坡有近8成人口住在政府興建組屋內；奧地利首都維也納在百年前，市府趁地價暴跌大量收購土地並推出「紅色維也納」住宅政策，將房屋去商品化，透過政府大量購地並向富人與奢侈品課重稅，造就今日有大量不可買斷社宅及20萬餘戶有限利潤「非營利合作社住宅」。然而在推動可負擔宅過程，也非各個國家城市都順利，如美國就遇到地價大漲導致土地取得不易，英國則卡在比例極高的修繕維護成本。

社宅與可負擔住宅要成功，關鍵不只是政府蓋多少房子，而是建立長期、穩定且可負擔的供給機制。社宅須有充足土地、公共財源及專業營運；可負擔住宅則須透過土地成本控管、金融協助與轉售限制，避免淪為投資商品。最重要的是精準鎖定青年、中低收入及弱勢族群，兼顧居住權益與財政永續，才能真正落實居住正義。