高雄房市10問｜預售量縮88%風險浮現　賴瑞隆研議預警、柯志恩要推按季監測

價量背離盤整究竟是建商與屋主信心十足，還是交屋潮與資金斷鏈引爆前虛高假象？面對市場成交資訊高度不透明、實登又存在時間差與技術操作手法，究竟該看哪些關鍵指標才能精準判讀房市健康度？政府又該如何透過定期揭露各區庫存與建立供需預警機制，避免市民在資訊落差下，成為最後一隻白老鼠？

提問：房市交易量縮、價格仍處高檔，如何判斷市場風險？

當預售屋交易量下降、購屋人觀望，但部分區域成交價格仍處高檔，您將依據哪些指標判斷市場是否健康？是否承諾定期公布各行政區預售屋、新成屋及中古屋交易量、實際成交價格與待售庫存，並建立住宅供需預警機制，讓市民及業者掌握市場變化？

賴瑞隆：尊重市場自主運作 審慎研議供需預警

賴瑞隆指出，房市健康攸關市民安居與經濟發展，政府角色是「尊重市場機制、落實資訊透明、防範不當炒作」。目前中央與市府已有成熟綜合評估指標，包括就業人口、人口動態、建照核發、使照取得、預售屋實價登錄及解約申報等數據，能掌握推案節奏與市場去化情況；同時，不動產業者及金融市場本身也具備專業市調機制，對各區去化率、待售庫存及推案規模各有判斷，政府原則上尊重市場自主運作。

賴瑞隆表示，目前市府已透過地政局「高雄實價網」及地政統計通報，定期公開各區預售屋、新成屋及中古屋交易量價與解約等資訊。未來將審慎研議整合「整體待售庫存」及「住宅供需趨勢」等官方數據，並評估建立供需預警指標，以更清楚易懂方式公開，藉此降低資訊不對稱，協助市民理性購屋並促進房市穩健發展。

柯志恩：建立按季監測機制 分流統計防範數據誤判

柯志恩指出，判斷房市是否健康，不能只看房價有無下跌或建物買賣移轉棟數是否增加，而應同時觀察交易量、實際成交價格、待售庫存、銷售去化速度及市民購屋負擔，尤其目前房市已出現交易量萎縮、但部分區域價格仍處高檔的情況，更不能僅憑單一數字認定市場無虞。因此主張建立住宅市場定期監測與公開機制，按季公布各行政區量價、庫存與去化速度，並追蹤新屋完工交屋量、租金、空置情形及房價所得比，讓各方掌握真實變化。

柯志恩說明，為避免統計數字造成誤判，必須把預售成交、新成屋交屋及中古屋交易分開觀察，以免過去預售成交的新成屋在完工辦理產權移轉時，推高當期建物移轉棟數，進而產生買氣回溫錯覺。此外主張推動住宅供需預警機制，當特定行政區連續出現量縮、庫存增加、去化時間拉長，或實際入住與人口成長不如預期時，應啟動專案分析，檢視未來住宅供給、公共設施及交通建設的配置是否需要調整，並適時提出市場資訊與居住政策的因應措施。

專家觀點：國立屏東大學不動產經營學系特聘教授賴碧瑩

2025年預售與成屋交易雙雙急凍，全年移轉棟數大減25.4%。2026年前3季全台房屋買賣移轉棟數約19.4萬棟，預計可以穩住26萬棟。因此目前市場看起來是平穩狀況。市場風險判斷可以根據銀行違約戶多寡，至於交易量多寡，涉及去化順利，因此市場風險不大。

目前價量背離，關鍵在換屋潮沒有、首購族財力不足，高齡族群人口占比偏高，使得未來可以繼承的人覺得可以不用購買，直接躺平等待繼承，而且不買房還可以把賺來的錢用於日常消費，無須煩惱每月貸款。高雄市可以考慮定期公布各行政區交易量、貸款負擔率、房價所得比，讓市民與有意移居高雄的民眾，都能精準掌握市場變動。

壹蘋觀點｜破除高雄房市「量縮價撐」假象！市府應建供需儀表板防斷鏈危機

外界常以為價格沒跌就代表房市健康，這其實是現階段最大數據盲點！在交易量腰斬、買氣急凍市場中，少數預售屋個案創高價，除建案具備高獨特性，不然往往只是建商透過送裝潢、家電或低首付方案包裝出來的表面單價，甚至只是特定精華區極少數高資產族的撐盤，完全無法代表整體市場真實購買力。當成交量縮到連流動性都快喪失，價格就恐失去支撐，一旦未來大量新成屋完工交屋、遇到銀行房貸水位依然緊縮，這時過去買在高點價格的購屋族，在交屋那刻直接面臨資金斷鏈風險！

筆者長期觀察高雄房市第一線，認為政府不能只當數據被動傳聲筒，現行實價登錄不僅有1至2個月時間差，更缺乏「待售餘屋」與「實際去化率」官方統計；若只依賴賣方市調，市民無從分辨眼前的5至7字頭究竟是真實支撐或少數個案撐盤。

面對未來2-3年高雄預售屋交屋高峰，2030至2033年更有大量聯開案與公辦都更要交屋，市府有責任將「預售交屋移轉」與「中古屋交易」分流公布，破除買氣回溫統計假象，並整合建照與使照存量、空屋率及解約件數，建立供需儀表板，讓交屋與解約真實數據對照攤在陽光下，避免購屋族在「量縮價撐」迷霧中成為最後一隻白老鼠。