高雄房市10問｜土地建設利益如何回饋？柯志恩指容積換可負擔宅，賴瑞隆主張公有地留設社宅

提問：重大建設帶動土地增值，如何讓公共利益同步實現？

捷運、重劃區、產業園區及大型開發案可能帶動周邊土地價值上升。請問您是否支持建立重大建設周邊土地交易、住宅供給及公共設施進度的追蹤機制？市府將如何運用現有法規及開發回饋制度，讓土地開發利益適度回饋交通、公共設施及可負擔住宅，避免開發進度超前、公共設施卻未能同步到位？

柯志恩：建立土地供需追蹤機制　推容積獎勵換取可負擔住宅

柯志恩指出，重大建設帶動土地增值，公共設施也必須同步跟上。不能只有開發利益，卻沒有讓市民共享發展成果。她支持針對捷運站區、重劃區及大型產業園區，建立土地與住宅供需追蹤機制。定期掌握土地交易價格、住宅供給、人口成長、公共設施進度及交通服務量能，並公開相關資訊。

在開發回饋方面，她主張運用現行法規，要求業者合理分擔公共設施用地、工程費用或公益回饋。開發規劃及招商初期，就應明確訂定回饋內容與履行時程。柯志恩提出透過容積獎勵換取可負擔住宅，例如，建商基地達到一定規模，市府可提供額外容積，但建商須捐建一定比例住宅，供市府作為可負擔住宅使用。此外重大開發應採整體規劃及分期管理，若開發規模超過當地交通與公共設施承載能力，就必須檢討開發時程及配套措施，並評估運用開發回饋與公有土地資源，改善交通、公共設施及住宅供給。

賴瑞隆：善用重劃區土地留設社宅　要求公共設施配合開發期程

賴瑞隆表示，重大建設帶動土地增值，更應轉化為公共設施、便利交通及可負擔住宅，讓市民共享建設成果。他支持建立重大建設進度追蹤及資訊公開機制，未來將由市長定期主持重大建設管考會議，針對捷運、重劃區、科學園區及205兵工廠等開發案，公開工程進度、周邊土地交易及住宅供給數據。

在土地開發回饋方面，賴瑞隆主張善用公辦市地重劃及區段徵收取得的可建築用地，優先評估留設社會住宅、特色共融公園及公共設施。同時透過捷運聯合開發、都市計畫及容積獎勵等機制，讓土地增值效益回饋市民。至於公共設施配套，他強調應落實開發審查及分期管制，包括產業園區與重劃區的聯外道路、下水道、滯洪池、公園及學校等設施，都應配合開發期程完工或優先啟用，避免公共建設落後於開發進度。他認為，重大建設的價值不只在產業與土地開發，更應反映在市民生活品質的改善。

專家觀點：高雄市不動產仲介公會理事長郎德明

重大建設帶動土地增值，不能只看開發效益，更應兼顧公共設施與住宅負擔。高雄市幅員遼闊，素地供給與都市發展條件和雙北不同，傳統都市更新模式未必完全適用，市府應研擬符合地方特性的都更及重劃政策，並強化公權力介入，加速整合與開發。此外近年建材、施工及土方處理成本上升，也推高新建案開發成本，建議市府協助穩定相關供應與處理機制，避免成本持續轉嫁購屋者。公會認為，「城市開發不應只追求土地增值，更應透過合理的開發制度與公共設施配置，讓市民共享建設成果，兼顧房價穩定與居住正義。」

壹蘋觀點｜重劃區紅利別只剩建商在賺！公設同步與數據透明才能讓市民有感

高雄房市發展歷程，許多新興重劃區往往先吸引建商大規模購地推案，待大量住宅陸續完工、人口與車流實際湧入後，才發現聯外道路壅塞、學區滿額或公園綠地不足。兩位候選人不約而同支持建立「土地交易、住宅供給與公設進度追蹤機制」，並強調透過「分期開發管制」來約束開發節奏，這在市場實務上具有高度針對性。公開透明供需數據不僅能讓市民監督建設進度，也能作為建商評估推案節奏、避免特定區域在短時間內出現供給過剩或機能脫節問題。

柯志恩主張建商捐建一定比例「可負擔宅」，透過容積獎勵引導民間共同分擔居住正義具一定誘因，但未來執行關鍵在於「容積獎勵幅度」與「建商捐建成本」之間財務試算是否平衡。賴瑞隆主張優先留設社會住宅與共融公園，政策實行考驗市府在重劃與徵收過程中財務自償能力與土地處分平衡。然而無論是透過民間捐建「可負擔宅」，或公辦重劃留設「社宅」，未來仍須檢視具體的供給戶數規模、區位是否貼近就業與交通節點，及後續定價與轉售限制機制，才能真正驗證開發紅利是否能轉化為市民有感的居住正義與生活品質提升。