高雄房市10問｜賴瑞隆主張滾動檢討引導餘屋轉社宅　柯志恩訴求精準區分嚴防漏洞與轉嫁

若從財務拆解，囤房稅2.0對建商獲利影響甚大，以高雄常見百戶、單戶市價1000萬元、總銷10億元建案推算，假設每戶房屋課稅現值為100萬元，100戶合計課稅現值1億元，若全數餘屋持有4年，依高雄市現行稅率計算，第1年2%、第2年2.4%，第3、4年均為3.6%，四年累計房屋稅約1160萬元。若建案毛利率以2成估算，預期毛利約2億元，房屋稅就占毛利約5.8%，實際稅負對淨利的影響程度，則須視其他開發成本及融資支出而定。

提問：建商未售新成屋是否應與一般持有住宅採取不同課稅方式？

建商已完工但尚未出售的新成屋，與長期持有住宅在持有目的及銷售週期上可能有所不同。請問您認為現行房屋稅制度是否有檢討必要？是否支持在符合中央法規的前提下，進一步釐清建商待售商品與長期持有住宅的認定及課稅方式？如何兼顧居住正義、合理稅負與防止藉待售名義規避持有稅？

賴瑞隆主張滾動式檢討房屋稅 防範惜售並引導餘屋轉社宅

賴瑞隆主張房屋稅制度應兼顧居住正義、合理稅負與市場運作，高雄將配合中央《房屋稅條例》修法，依建商待售餘屋之合理銷售期間實施差別稅率，並適時滾動檢討。

針對高雄非自住住家用房屋差別稅率，賴瑞隆強調政策需精準回應市場狀況並促進餘屋活化。他提出3大推動重點：第一，實施滾動式檢討機制，由財政局、稅捐稽徵處及地政局共同合作，依各行政區的餘屋去化速度適時檢討課稅制度；第二，嚴格防範刻意惜售與長期囤積，若發現建商有囤房惜售行為，將在中央法規授權範圍內重新檢討銷售期間認定與稅率級距；第三，積極鼓勵餘屋活化轉型，對願意投入社會住宅包租代管或公益出租的未售新成屋，依法提供租稅優惠，藉此增加市場可負擔租屋供給，達成多贏局面的居住政策目標。

柯志恩主張精準區分待售住宅 嚴防租稅漏洞與成本轉嫁

柯志恩主張健全房屋稅2.0差別課稅機制，建商待售新成屋與長期持有住宅應明確區分，並防止以「待售」名義規避持有稅漏洞，確保居住正義，同時不增加購屋負擔。

針對房屋稅2.0制度，柯志恩指出，現行制度雖已針對建商待售新成屋與一般非自住住宅設定2年寬限期與差別稅率，但實施後仍須持續檢視銷售期間合理性。她提出3大檢討方向：第一，合理區分待售商品與長期持有住宅，建商須提供完工日期及實際銷售紀錄，不得掛名待售即享優惠；第二，建立明確且可查核例外認定，僅有重大災害或法定限制等不可歸責於建商之情況方得延長優惠，市場景氣不佳或建商不願降價皆不得作為無限延長的理由；第三，兼顧居住正義與住宅供給，避免不合理課稅導致建築成本轉嫁至購屋民眾。未來市府應定期盤點待售新成屋數量與去化情形，依法提出檢討並落實地方稅率認定。

專家觀點：高雄市不動產建築開發商業同業公會理事長柯俊吉

「建商蓋房是為了銷售，不是買房囤積。將待售新成屋當作囤房加重課稅，是政策對象錯置。」囤房稅打擊投機炒作的初衷建商認同，但建商待售新成屋是企業「商品存貨」，與投資客囤房等待增值截然不同。過去亦有房市專家也指出，單靠提高持有稅無法降低房價，反而拉高開發成本，影響住宅供給。

受限於央行信用管制與融資緊縮，目前市場買氣低迷、銷售期拉長。房子賣不掉不等於刻意囤房，政府一手壓抑交易、一手加重課稅，無疑讓供給者承受雙重打擊。現行僅2年銷售寬限期，更忽略景氣循環與區域去化差異。對此公會提出2大訴求，包括明確區分對象，必須劃分正常商品存貨與投資性囤房，若屬正常待售期間免適用囤房稅率；另延長優惠期限，將建商合理銷售期間由 2年放寬至5年，官方須認清打擊囤房應針對投機行為，而非懲罰供給者，當今天打擊建商，明天受害就是購屋者，居住正義應建立在鼓勵供給、穩定市場合理稅制之上。

壹蘋觀點｜囤房稅2.0與打炒房政策矛盾！建商陷入「不蓋罰、蓋好也罰」雙重夾殺

政府近年祭出多項打炒房重拳，但檢視各部會政策邏輯，發現彼此間存在嚴重矛盾，讓第一線開發商無所適從。首先內政部推動《平均地權條例》限制預售屋換約，初衷是導引市場走向穩健「先建後售」；然而財政部「囤房稅2.0」卻規定建商成屋超過2年未售，稅率最高重罰至4.8%。這種把製造業「待售存貨」視同投資客「惡意囤房」做法，等於變相懲罰先建後售，逼得建商為避稅，走回預售老路與修法初衷背道而馳。

另項高度矛盾的還有財政部與央行政策互相矛盾，當財政部祭出重稅逼建商加速去化餘屋，央行卻透過限貸令緊縮買方房貸成數並限縮建商餘屋貸款。一邊拿鞭子趕建商快賣，另一邊卻把買方資金水龍頭關緊，導致成屋買氣急凍、交易量崩跌。此外過去央行限期動工令逼建商硬著頭皮開工，如今完工領照卻立刻面臨囤房稅倒數，形成「不蓋被銀行罰、蓋好被稅務局罰」困境。當跨部會各自為政、缺乏橫向整合，最終受衝擊的將是資金較薄弱中小型建商，反而不利於市場長期健全發展。