高雄房市10問｜迎台積電防房市泡沫！柯志恩主打「機能同步」、賴瑞隆聚焦「數據打炒房」

台積電效應不僅帶動楠梓預售屋房價暴漲，進一步影響整個高雄行政區的預售屋。以鄰近橋頭與岡山區為例，從早期1-2字頭，如今出現3-4字頭行情，北高雄市中心如左營及鼓山甚至出現6-8字頭房價。而不僅預售屋暴漲，中古屋也因比價效應大幅提升，依據實價登錄揭露，2021年Q4全市屋齡20年以上中古屋當時均價14.87萬元，而至今年Q3漲幅28%來到19.03萬元。而對於一般受薪階層而言，台積電設廠帶動投資需求量能，當房價暴漲後，市民買房壓力也大幅提升。

提問：台積電帶動楠梓房市，如何避免產業利多與住宅需求脫節？

產業投資不等於實際就業人口與住宅需求。請問您將如何掌握楠梓及周邊地區的新增就業、人口移入、租金、住宅供給及預售屋去化情況？是否建立定期公開的產業與房市監測機制？如果新屋供給增加，但實際入住及租屋需求未同步成長，市府將如何因應？

柯志恩：精準監測分期發展，全齡保障與機能同步

一、建立精細化監測機制，回歸真實居住需求

將建立「產業與住宅需求定期監測機制」，按季公開專業報告，徹底避免以單一投資金額誇大推估住宅需求的市場炒作現象。監測內容將精細劃分為「已宣布投資、實際動工、開始量產、新增就業」四個關鍵發展階段，精確掌控產業人口遷入節奏。住宅供給政策必須回歸實質居住需求，針對楠梓區內科技從業人員、在地家庭、青年首購族、大學生及一般勞工等多元族群，依據家戶結構變化動態調整房型、價格與區位配置。

二、啟動供需失衡彈性預警，同步補齊公共機能設施

若出現新屋大量完工但租屋需求未同步成長的供需脫節狀況，市府將提前啟動因應機制。除持續追蹤空置住宅與租賃市場狀況外，也會積極盤點青年與弱勢家庭居住需求，適時調配社會住宅、包租代管及可負擔租屋方案。同時，將依據實際入住人口規模，即時滾動調節交通、學校、托育及醫療等公共設施的建設時程，確保地方生活機能與產業入住人口同步到位，避免軟硬體發展脫節。

賴瑞隆：數據監控，TOD導向與打炒房機制

一、開放常態數據與TOD開發，滾動調節社宅佈局

將推動建立「產業與房市監測機制」，定期公開各區就業人口、淨遷入人數、租金中位數、建使照核發量、預售屋去化率及實際入住率等大數據，讓都市住宅政策完全以數據為基礎。因應橋頭科學園區及半導體S廊帶的就業人口成長，將依據實際通勤流量，動態調整社會住宅的興建規模與地點；同時結合捷運紅線延伸案與楠梓、左營周邊的TOD（大眾運輸導向）開發計畫，精準滿足青年工程師與在地勞工的通勤居住需求。

二、落實差別稅率與嚴查違規，引導空置新屋入市

針對新屋供給過多但入住率偏低情形，將運用法規打擊市場炒作行為。市府將落實囤房稅差別稅率，並擴大推動包租代管計畫與企業安家媒合機制，積極引導閒置空置新成屋投入租屋市場，增加可負擔供給。此外，健全房市發展將強化預售屋與成屋的專案稽查力道，依法嚴厲查處紅單炒作、違法哄抬等不法行為，防範市場預期心理過度發酵，引導高雄房市健康發展回歸實際居住需求。

雙方政策亮點與方向差異

◎柯志恩主張「精準劃分監測，全齡保障與機能同步」。主打防禦型精細監測與公共機能補齊。主張將監測劃分為「宣布投資、動工、量產、新增就業」四階段，避免單以投資金額誇大需求。同時涵蓋在地家庭、青年、學生與勞工等全齡房型，並動態調配社宅；若新屋完工但入住未達預期，將即時調整學校、醫療與交通建設時程，避免機能脫節。

◎賴瑞隆主張「數據公開透明，TOD導向與活化閒置住宅」。主打數據公開滾動調整，主張常態公開就業、淨遷入、租金中位數、去化率與實際入住率等數據。結合捷運紅線延伸及TOD（大眾運輸導向）開發動態佈局社宅，精準滿足通勤族需求。若出現空置過高，則實施囤房稅差別稅率、包租代管及企業安家，並嚴查紅單炒作與違法哄抬。

專家觀點：高雄市房屋市場調查協會理事長蔡博丞

「台積電效應」對於房市發展可視為雙面刃。過去幾年科技廠設廠議題形同票房保證，吸引大量科技新貴與投資客組團跨區掃貨，形成「盲目跟團」瘋狂炒作，短期內大幅墊高房價，然而這種過度炒作風氣提前透支了未來多年房價增幅，隨之而來的便是市場虛胖風險，一旦缺乏實質生活機能支撐，部分供需失衡推案的區段，價格支撐力道不足，形成目前房市雷區。

隨著央行祭出嚴厲打房政策，投資客目前已全面退場，全台預售屋市場已步入「有價無量」買氣寒冬。目前購屋氛圍呈現「自住客追不起、建商不願降價」盤整態勢，當市場瀰漫著一股觀望態勢，市府可主動定期公布未來楠梓、橋頭、仁武的新增開工與完工交屋總戶數，並比對科技廠員工進駐時間軸，讓建商能依據數據調節推案節奏，避免市場在某一特定年份產生集中交屋過剩。唯有透明房市資訊與可預期政策環境，才能讓台積電效應熱區房市如楠梓、橋頭、左營等區，從過去話題炒作轉換成剛性自住健康市場。