高雄房市10問｜賴瑞隆柯志恩老屋都更危老PK　融資槓桿兼社福對決加碼補助設單一窗口

高雄住宅老化問題日益嚴重，統計105年底屋齡超過30年住宅占比46.67%，但到115年7月已攀升至63.06%，增加16.39個百分點，老屋總數更突破79萬戶，其中屋齡超過40年住宅已逾51萬戶。換言之高雄每10戶住宅，就有超過6戶屋齡超過30年。面對住宅老化、耐震安全、居住品質及無障礙設施等問題，危老重建與都市更新已不只是房市議題，更是城市治理的重要考驗。

提問：老屋更新速度如何加快，並兼顧住戶權益？

高雄老屋更新涉及住戶整合、重建成本、容積獎勵及弱勢住戶安置等問題。請問您四年內預計完成多少戶老屋安全改善、推動多少件都市更新及危老重建案？市府將如何協助住戶整合、降低重建障礙，並保障長者及無力負擔重建費用的家庭？

賴瑞隆：主打融資槓桿與社宅中繼 重塑在地安老社區機能

針對老屋更新與居住權益保障，賴瑞隆表示，未來將持續推動都市更新、危老重建及老屋整建維護，透過跨局處協調、專業諮詢及住戶整合輔導，協助居民釐清產權、容積獎勵與財務分擔，有效降低重建門檻。對於未來4年具體更新件數與改善戶數，將依建物安全狀況、住戶意願及財務條件進行全面盤點後，訂定分年目標推進。

針對長者及無力負擔重建費用的弱勢家庭，賴瑞隆提出3大協助面向：

一、完善中繼安置保障：優先運用社會住宅及包租代管房源作為都更期間的中繼住宅，並研議提供租金補貼與搬遷協助，減輕弱勢家庭搬遷負擔。

二、減輕重建財務壓力：協調公股銀行與信用保證機制，研議重建貸款與利息補貼；對於尚無重建共識的社區，則優先推動整建維護、耐震補強及增設電梯。

三、結合全齡社福設施：鼓勵都更案透過容積獎勵劃設公益空間，引進C級巷弄長照站、日照中心及公托設施，完善社區照顧機能，支持長者在地安老。

柯志恩：推動安全分級與加碼補助 成立單一窗口公開透明

針對老屋更新議題，柯志恩主張市府應從「審查者」轉型為「協助者」。在政策補助方面，柯志恩表示，老屋補強整新計劃，針對外牆修繕及結構補強，最高補助500萬元（不超過總工程經費50%）；若屬都更整建或策略發展地區，最高補助金額提升至800萬元（不超過總工程經費80%），「在危老重建計劃書補助上，除了中央每案5.5萬元補助外，市府補助金額由6萬元加碼至6.5萬元，每案最高可獲得11.5萬元補助，並搭配各區危老重建服務站推動。」

柯志恩針對高雄老屋更新提出四大具體執行方向：

一、推動老屋安全分級與四年更新計畫：盤點高風險老屋、長者比例與公設需求，設定安全評估、修繕補強及都更危老的年度目標與進度表。

二、設立單一服務窗口：整合建築師、估價師、地政及法律專業，協助社區進行初步評估、溝通、財務試算、補助申請及開發條件評估。

三、保障長者與弱勢居住權：針對無重建需求或資金不足者，優先協助修繕、耐震補強、無障礙改善及增設電梯，避免住戶因資金匱乏而困於不安全環境。

四、確保更新過程公開透明：建立權利變換、估價、容積獎勵與重建成本的資訊透明化機制，提供爭議協調與法律諮詢管道，保障弱勢住戶知情權。

雙方政策亮點與方向差異

賴瑞隆主張： 以「融資槓桿」與「社福整合」為核心。透過公股銀行信用保證與利息補貼減輕重建壓力，並調配社會住宅作為都更過渡期的「中繼安置」。重建同時結合容積獎勵換取長照與公托空間，優先推動整建補強與電梯加裝，建構完備的在地安老照顧網絡。

柯志恩主張： 以「行政轉型」與「加碼補助」為主軸。市府轉型為「協助者」並設立單一服務窗口，建立老屋安全分級與四年目標進度表。針對外牆結構修繕提高補助金額（最高800萬元），加碼危老計畫書補助，並透過權利變換與財務資訊公開透明化機制，保障長者與弱勢在地補強無障礙權益。

專家觀點：高雄市都市更新學會理事長蔡惠任

高雄危老都更面臨嚴峻結構性挑戰，首先，受限於「房價基期較低」與「周邊新興重劃區大量釋出土地」，建商開發重劃區土地素地更具成本優勢，對開發成本高、利潤有限老舊市區推案顯得熱情不足；小基地重建亦面臨公設比偏高、室內實坪縮水的換坪共識困境。其次，危老重建需達「100%所有權人同意」超高門檻，只要單一住戶反對或產權人失聯即陷入僵局；透天厝業主因習慣土地持份大且無公設負擔，參與意願普遍偏低，過去針對「城中城」等複合式老舊大樓，產權極度破碎且常伴隨弱勢租戶安置問題，已演變為社會福利與防災安全的雙重難題。因此高市府除成立都更推動中心主動介入輔導，亦應積極透過公辦都更示範，並在面對重大公安疑慮危險建築時採專案處置與跨區容積補償，打破公私協力的困局。

另外高雄民辦都更也缺乏具有公信力之第三方機關團體，來協助民眾判斷協議合建分回比例或自主都更的代工服務費，是否合理且符合行情，所以高雄的推動尚需要具有公信力第三方介入服務。