高雄房市10問｜房價暴漲衝擊青年成家　柯志恩推「封閉轉售」對決 賴瑞隆擴大「社宅補貼」

《壹蘋新聞網》針對高雄市長候選人柯志恩與賴瑞隆，集結高雄市與大高雄不動產建築開發商業同業公會、高雄市代銷公會、高雄市不動產仲介公會、高雄市房屋市場調查協會，5大公協會問題，提出「高雄市長候選人房市10問」，雙方題目相同進行房市政策說明，內容涵蓋「住宅政策與居住正義」、「房市發展與市場監管」、「都市更新與營建產業」、「城市建設與土地開發」、「城市美學與建築品質」，總計5大項10個問題。

近年來在台積電設廠效應、半導體廊帶題材發酵，加上城市建設發展，高雄房價出現大幅上漲，蛋白區新屋房價主力落在3字頭，楠梓鳳山明星地段甚至站上4字頭；而市區精華地段屢見5字頭，甚至出現6字頭行情，而隨著新屋房價飆漲，也帶動中古屋因比價效應提升，對於購屋族而言負擔壓力大幅增加。當薪資成長速度顯然追不上房價攀升腳步，「房貸負擔率」(註1)與「房價所得比」(註2)持續擴大，對民眾而言，買房成家築夢逐漸變得遙不可及。

這股住宅壓力直接衝擊青年職涯發展與年輕家庭成家意願，如何透過政策機制落實居住正義，成為下任高雄市長在發展城市轉型及落實居住正義中不可忽視核心課題。

提問：房價高漲、薪資追不上，如何落實居住正義？

高雄房價與市民購屋負擔之間落差，已成為住宅政策的重要課題。請問您若當選，四年內預計提供多少戶社會住宅、可負擔住宅及婚育住宅？各項政策的土地來源、售價或租金標準、政府預算及完工時程為何？如何確保住宅政策真正降低青年與首購家庭的居住負擔？

柯志恩「機制創新，擬推封閉式轉售可負擔住宅」

針對減輕青年與首購族負擔，柯志恩強調透過民間資金挹注與產權制度創新來解決住宅缺口。在社會住宅興辦上，其任內將以地方主導興辦5,000戶為目標，並持續向中央爭取既有規劃，協助補足中央與地方合計3.5萬戶的整體目標缺口。面對建商對捐贈社宅意願低落困境，柯志恩指出，透過「捐贈住宅基金」換取容積獎勵機制，藉此提升民間合作意願並減輕市府自建的財政負擔。

在婚育與首購支持方面，柯志恩表示，主張將高雄婚育宅保留比例由中央規劃的20%加碼提高至40%，並將育兒家庭承租年限拉長至12年，讓孩子從幼兒期至國小畢業均能擁有穩定生活與成長環境。同時，她特別針對25-45歲「有收入但買不起房屋」的婚育家庭，規劃捷運及鐵路場站周邊(TOD區)推出僅含「居住權與使用管理權」的可負擔住宅。該類住宅將實施嚴格的封閉式轉售機制，未來出售須透過市府專屬平台且以原承購價為上限，徹底剝離住宅的投資炒作屬性，讓房價回歸居住本質。

賴瑞隆「政績延續，擴大社宅供給並整合跨局處資源」

賴瑞隆則強調政策連續性與資源整合，主張透過盤點公有土地與多重稅收補貼，多管齊下提供穩定居住保障。他肯定市府團隊近年將社宅總數推升至2.3萬戶成績，並承諾如期完成現有目標與擴大規模。賴瑞隆表示，目前團隊已盤點林園、岡山、鳳山、左營、路竹等8處開發案，預計可再增加約6,000戶社宅供給，土地來源則結合公有地、捷運四線齊發的聯合開發（TOD）以及公辦都更案，讓政策目標可以落實。

在財務籌措與補貼機制，賴瑞隆主張整合中央與地方預算，並將「囤房稅」增加之稅收入庫後專款專用，精準投放在社宅租金折減、育兒租金補貼3.0及購屋貸款利息補貼。此外也同意將婚育宅保留比例提升至40%、承租期放寬至12年，並依所得狀況實施分級租金。針對既有住宅資源，將持續推動包租代管以活化高雄約13.2萬戶低度用電空屋；同時將住宅政策與「一國中學區一日照、一國小學區一公托」以及生育津貼相結合，全面降低年輕世代在高雄成家立業的整體負擔。

雙方政策亮點與方向差異

◎柯志恩主張「產權制度創新」：除了擴增社宅外，重點在於針對25至45歲中產婚育族群，透過「地上權+封閉式轉售限制（限制最高售價為原購入價）」的方式切割投資與居住功能，嘗試解決「買不起房屋」的青年住屋困境。

◎指賴瑞隆主張「跨局處福利整合」：著重政策連貫性，運用捷運四線齊發的土地聯開優勢持續擴充社宅數量，並利用囤房稅挹注租金與利息補貼，將住屋政策與托育、長照等整體社區福利系統相結合。

註1：「房貸負擔率」指每個月繳房貸的錢，占家庭月收入(可支配所得)多少百分比。高雄市2026年Q1為40.90%，雖與全國平均41.46%落差有限，但與2021年Q4也就是台積電宣布高雄設廠的34.07%，出現明顯增加趨勢。

註2：「房價所得比」指買下一戶中位數住宅價格，需要花費多少年「中位數家戶可支配所得」。高雄市2026年Q1為9.35倍，與全台平均9.47倍落差不大，但與2021年Q4也就是台積電宣布高雄設廠的8.52倍，同樣大幅提升。