高雄買透天最抗跌？實登數據出爐「兩年蒸發每坪7萬」成老屋跌幅王

921前耐震不足促老舊建物成危老熱件

1999年921大地震前，台灣舊建築法規耐震設計係數普遍偏低且缺乏結構「韌性設計」觀念。當時施工未強制要求鋼筋135度彎鉤，多採90度直角，導致強震時柱子易鬆脫倒塌。因此921前興建房屋普遍存在先天耐震設計不足風險。該現象也導致屋齡30年住宅，成為評定是否耐震建築，在景氣活絡時，成為建商是否收購一大誘因。

高雄市都市更新學會理事長蔡惠任表示，若基地座落於都市計畫範圍，且非主管機關指定歷史、文化或紀念性建物，申請危老重建須符合2大條件其中一項，一是經政府通知限期或強制拆除之海砂屋、震損屋等危險建物，或結構安全評估未達最低等級者；二是屋齡達30年以上之老舊房屋，若無電梯且耐震評估未達標準，或有電梯但耐震未達標且詳細評估判定補強不具效益者。符合上述條件並取得百分之百所有權人同意後，即可依法申請重建並享有容積獎勵與稅捐減免。

過去許多人有買透天保值抗跌思維，但統計數據揭曉並非如此！高雄屋齡30年以上大樓與公寓，近年單價走勢漲跌相對溫和。大樓從2024年高點每坪18.16萬元，微幅下修至今年18.00萬元；公寓則從16.11萬元下滑至15.24萬元。反觀過去被視為資產避風港老透天厝，表現出乎市場意料。2024年因市場活絡加上台積電設廠題材，當時每坪均價衝上32.98萬元高點，爾後隨著市場回歸理性，價格出現急凍回檔，短短2年間每坪蒸發逾7萬元，跌幅22%。

老透天購屋門檻高 翻修成本大增數百萬元

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，老透天跌幅最重原因，在於總價過高導致購屋族負擔能力有限，透天因地坪多，即便單價看似適中，但購屋總價動輒2000萬至2500萬元以上，在利率提升與央行信用管制，買方資金鏈緊縮，剛需轉向低總價大樓或公寓，使老透天買盤急轉直下，其次修繕成本高亦是一大主因，30年以上老透天多面臨漏水、電線老化及結構問題，裝修翻新費用動輒數百萬元，「老透天若非位於市心精華地段具備危老都更價值，若屬蛋白區或狹窄巷弄產品，當景氣反轉，土地溢價消退，導致價格出現回跌。」