打炒房寒冬襲來　代銷急撤「包銷變包櫃」小建商不讓利恐淪房市孤兒

小建案難找銷售

央行第七波信用管制利空持續發酵，全台房市買氣低迷，市場交易動能出現嚴重斷崖式下滑。過去熱絡時「代銷搶著包銷、加價搶進案場」盛況已不復見，當民眾前至接待中心賞屋量大幅減少，週成交歸零已呈常態，在風險大幅提升下，代銷接案態度轉趨保守，甚至出現建商開出高額服務費仍找不到代銷願意接案窘境，部分小建商新案被迫自售，慘淪為這波打炒房下的「房市孤兒」。

品牌力願配合價格優先

隨著房市進入盤整期，市場供需出現劇烈變化。過去房市熱絡時，代銷公司多半樂於採取「包銷制」，直接砸大錢包辦接待中心興建、媒體廣告投放及現場銷售；但隨著去化速度極為緩慢、銷售期拉長，加上資金成本居高不下，代銷業者算盤越打越精，深怕承擔鉅額虧損風險。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出，代銷公會有超過50家以上同業暫緩接案，目前接案越多虧損越大，因此包銷轉代銷，代銷轉包櫃的現象越來越普遍。

現在多數代銷只敢評估具「品牌力」、「價格有感讓利」或「優質精華地段」的個案，若建商底價堅持踩硬、不願降價，或產品坪數規劃錯誤，如坪數過大導致總價過高，代銷多半避之唯恐不及，寧可不接案少賠甚至得罪建商，也不願冒著血本無歸風險進場。當代銷市場接案保守，直接衝擊中小型建商。過去習慣交由代銷統包銷售建商，如今面臨建案已取建照，樣品屋都蓋好多時，卻遭遇代銷提出必須配合市場降價，否則不願進場的窘境。

蛋白蛋殼區難找銷售

而所謂的包櫃就是代銷改為純企劃模式，由建商自籌資金自行招募現場銷售人員。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，這波房市景氣翻轉，消費者觀望心態濃厚，單靠過去操作手法或花招已很難吸引購屋族埋單，在市場缺乏買氣支撐，代銷業者保守接案將使建案銷售出現強弱分化，有品牌、願意降價讓利的建案才能獲得代銷青睞；而價格硬撐、無品牌邊緣案，則很可能面臨找不到代銷賣的長期滯銷現象。