都更契約怎麼簽？住保會集結律師團推出民間版範本

為協助地主掌握簽約風險，住保會攜手多家法律事務所，集結約30位律師共同研擬「民間版都市更新契約」，涵蓋合建及委建兩種版本，並公開於住保會官方網站，提供地主、建商及相關業者參考，希望透過民間版契約提供更多元的簽約參考，共同推動都更契約透明化，讓都更不再只是建築開發，更能成為保障居住安全與民眾財產權益的重要機制。

都更契約不只是信任！住保會聯手律師團提供兩種契約版本

住保會指出，都市更新的本質在於改善建築物安全與居住環境，讓地主能夠安心安居，而非在開發過程中因資訊不對等，陷入層層剝奪或契約陷阱。尤其都更契約涉及土地、建築成本、權利分配及履約責任，並非單純建立在雙方信任之上。由於都更契約屬於私法自治範疇，政府並不會逐條審議個別契約內容，如何透過明確條款保障雙方權益，成為簽約前的重要課題。

此次住保會聯合睿見法律事務所、懿品騰達法律事務所、和律法律事務所、梁律國際法律事務所、吳俊達律師事務所、立勤國際法律事務所、道理聯合律師事務所、唯心法律事務所、言珣法律事務所、名綸法律事務所及匯利國際商務法律事務所等法律團隊，共同研擬合建及委建兩種民間版契約，並公開提供社會大眾參考。

契約內容首先要求完整揭露建商及地主的基本資料、土地標示與權利清理情形，避免重要資訊不透明；針對開發流程中的關鍵時間節點，也建議明確約定履約期限、催告程序、解約條件及損害賠償責任，讓雙方在發生逾期或違約情形時有所依循，而非等到爭議發生才發現契約缺乏處理依據。

土地不能任意拿去融資！明訂不得以地主土地設定抵押

都更合建通常由地主提供土地、建商負責出資興建，雙方再依土地價值與建築成本等約定分配房屋及相關權益。然而，地主最需要留意的風險之一，就是土地是否被要求提供給建商作為融資或設定抵押的擔保。住保會指出，部分合建契約可能涉及要求地主提供土地配合建商辦理土地融資、信託或設定抵押權，甚至貸款用途未限定於本案，衍生土地被用於其他關係企業或其他建案擔保的風險。一旦建商財務出現問題，地主土地可能因此承受額外法律及財務風險。

為此，民間版合建契約特別納入限制條款，明訂「不得約定乙方得以甲方之土地為土地融資或設定抵押權」，希望從契約源頭限制地主土地遭不當運用，降低土地權益受到牽連的可能性。

建商倒閉、工程停擺怎麼辦？續建機制必須具體約定

除了土地融資，建商財務狀況及工程停工後的續建安排，也是都更契約的重要風險。住保會表示，部分契約雖然載有續建機制，但若未具體約定承攬廠商的權利義務、在建工程處理及相關債權關係，當建商倒閉或無故停工時，地主仍可能面臨工程無法順利接續的困境。

因此，此次民間版契約特別針對續建保障提出明確要求，建商及其營造廠均應約定承攬人或次承攬人同意拋棄民法第513條之法定抵押權、留置權及其他一切擔保物權，且不得對地主分得的房地持分主張任何權利，藉此降低後續工程因承攬及擔保權利爭議而受阻的風險。

住保會認為，續建機制不能只停留在契約文字上，更必須具備實際執行條件。透過檢視建商是否願意接受相關條款，也能讓地主進一步了解業者對工程履約、財務風險及續建責任的規劃態度。住保會顧問吳翃毅博士表示，合建契約存在多種約定方式，但對一般消費者而言，法律條款往往艱澀難懂，地主在簽約前未必能充分理解其中涉及的權利義務及潛在風險。因此，住保會此次與公義律師團隊共同研擬合建、委建兩種契約版本，並公開於官方網站，希望提供地主及業者一套可供參考的契約架構，降低資訊不對等所造成的權益損失。

吳翃毅強調，都市更新應以改善居住安全及創造各方共好為目標，地主不應因不熟悉法律而承擔難以預期的契約風險，也建議民眾在簽署都更契約前，務必仔細審閱條款，必要時尋求專業律師協助，確認土地權利、融資條件、履約期限、違約責任及續建機制，讓地主、建商與營造業者都能在清楚的權利義務架構下合作，促進都市更新健全發展。