台北90坪老屋採委建全案管理　北都攜住保會打造小基地重建新模式

本案原為一層2戶、共8戶的4層樓老舊公寓，地主原本即為同一家族，加上多數地主年齡較高，希望能儘早完成老屋更新。重建後將興建地上10層、地下2層集合住宅，規劃約19戶，產品以2房、3房為主，坪數約20多坪至37坪，地下則採機械式停車。

整合7年不再等　地主從「合建」轉向「委建」

地主代表陳信忠表示，這項重建案自2019年開始推動，地主們歷經7年多的自主整合，期間曾與2家建商洽談合建方案，但因基地面積不到百坪，建商對小基地開發的意願及條件有限，提出的方案與地主期待仍有落差，加上部分產品規劃較偏向市場銷售需求，與地主自住需求並不完全相符。

地主也曾討論是否進一步與周邊基地整合，但考量其他基地的整合進度，以及地主年齡普遍偏高，如果持續等待大型基地成形，可能還要耗費多年時間，因此最後決定以現有90多坪基地直接推動重建。陳信忠表示，選擇全案管理並非單純追求多分回坪數，更重要的是希望保有建案的主導權。地主自行完成土地整合及前期程序後，再將後續專業工作交由北都建設協助，讓地主可以在開發成本、產品規劃與工程管理之間取得更大的自主空間。

小基地設備成本少不了　營造發包每坪34萬元

北都建設總經理陳逸軒表示，小基地重建最大的挑戰，在於「基地縮小，成本卻不會等比例縮減」。以本案為例，電梯、緊急發電機等必要設備並不會因基地只有90多坪就同步減少，工程管理人力也必須維持一定配置；另一方面，基地狹小也會增加材料進場、施工動線及工地管理難度。加上近年營建成本持續上升，小基地開發的單位成本壓力更加明顯，本案目前營造工程發包金額已達每坪約34萬元。

陳逸軒指出，如何在開工前就把工程成本、融資需求及後續可能的造價變化納入評估，是避免工程進行後因資金或成本失控而影響進度的重要關鍵。因此，北都建設在全案管理模式下，從前期開發、總成本評估、融資及貸款需求、建築師契約審閱、容積獎勵申請、請照，到營造發包及後續工程監督，協助地主整合銀行、建築師、營造廠等專業團隊。

資金進度信託撥款　住保會加入第三方品質把關

陳逸軒表示，老屋重建並不是單純「蓋一棟新房子」，而是施工、工期、造價、契約及資金等多項專業工作的整合。尤其在房市環境轉淡、營建成本上升的情況下，更需要在融資階段就進行完整的成本評估與風險控管。除了工程管理，本案也導入資金透明及第三方顧問機制。北都建設表示，相關款項名目及金額均公開透明，按照工程進度透過信託機制撥款，款項不經北都建設，讓地主能夠掌握資金運用狀況。

本案邀請住保會擔任顧問，從住宅安全及居住品質角度參與工程管理，針對前期圖面檢討、材料確認及施工品質進行把關，降低施工錯誤及後續重工所產生的成本。住保會顧問吳翃毅表示，北都建設除重視委託建築管理及資金運用透明度，也希望回到老屋重建的初衷，讓住戶入住後真正享有更安全、舒適的居住環境，因此本案包括耐震、樓板隔音及防水保固等重要施工項目，皆依照住保會建議工法執行並取得相關認證，交屋後也將協助住戶進行公設點交及驗屋等工作。

老屋重建不只比坪數　「時間成本」也是地主考量

陳逸軒指出，這起案例也反映出台北市小基地老屋更新的另一項現實難題，就是「時間成本」。台北市大型基地整合往往需要多年時間，對年齡較高的地主而言，等待其他地主完成整合，本身就是一項成本。如果土地已經完成整合，卻因基地規模不足而持續等待更大的開發條件，老屋安全問題及居住需求仍無法立即解決。

因此，採取全案管理模式，雖然地主仍須自行承擔部分開發成本與風險，但在土地難以擴大、整合時間漫長的情況下，可以讓地主保有較高的決策權，同時透過專業團隊處理融資、設計、營造及工程管理等工作。陳逸軒表示，近年政府持續推動都市更新及危老重建，透過容積獎勵等政策加速老屋更新，但對雙北大量存在的百坪以下小基地而言，真正的挑戰仍在於如何找到願意承接的建商，以及如何面對高昂營建成本。

此次光復南路案為北都建設第4個開工的委建案，目前執行中的全案管理案件共9件，已簽約案件約10案、最新案為第12案，案件多集中於雙北100多坪左右的小基地，過去也曾承接40多坪基地。目前北投、新店及光復南路已有案件開工，另有內湖、三重及士林等案件預計陸續動工。陳逸軒表示，從傳統合建到地主自主整合、委託專業團隊全案管理，並非單一模式取代另一種模式，而是因應不同土地規模、地主需求及市場環境所產生的不同選擇。對於已完成整合、但基地規模較小的地主而言，如何在「等待更大基地」與「先完成自身重建」之間做出選擇，也將成為未來雙北老屋更新市場的重要課題。