買在天花板價無力交屋！建商堅守15%底線　購屋族「找瑕疵」爭取退戶

高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，這波央行信用管制，對於整體成交量產生較大衝擊，但成交價影響有限，主因是建商在土地與營建成本墊高下依然堅守開價，市場形成成交量凍結、價格卻卡在相對高點現象，然而先前選購預售屋的客戶正面臨著交屋在即的資金壓力，一方面是央行限貸令導致房貸成數不如預期、申貸門檻提高；另一方面則是眼見市場買氣停滯，擔心自己買在「天花板價」，未來恐面臨套牢風險。

買在高低點決定購屋族態度 建商交屋皮皮剉

當房市買氣反轉，過去買在低點的購屋族，即便當下房市景氣不佳，但仍會咬緊牙關交屋，主因是當初購入價格跟目前市價，即便要被課45%房地合一重稅，出售後仍有利可圖，而即便不出售也可便宜出租，用租金來養房貸，然而真正爆發衝突的通常是買在市場相對高點的投資客或資產客，或是原先預售資金就不足，硬著頭皮上車買房，結果輕忽央行打房力道，購屋族資金直接被鎖死，當面臨交屋之際，開始想方設法要建商無條件退戶。

近一年來，不少先前在高點簽約購屋族，隨著交屋期推進或工程期款繳納日逼近，開始面臨巨大財務與心理壓力。該類買家開始透過各種管道向建商尋求解套，主要訴求往往是希望建商無條件退戶。部分購屋者提出如「當初銷售承諾不符」、「工程延宕」或「貸款條件劇變」等理由要求解約；部分買家採取集結姿態，試圖逼迫建商退還已繳交的工程款與定金，甚至試圖透過媒體報導施壓，換取談判空間。

景氣好時人人搶 景氣反轉才談「無條件退戶」

「不想交屋、紛紛找瑕疵想退戶」現象，在房市景氣大好或買在起漲點時幾乎不可能發生。回顧過去房市多頭時期，預售屋「買到賺到」預期心理強烈。即便建商工程有些許瑕疵或交屋時間延後，買家通常選擇隱忍，甚至在交屋前就透過預售轉售(換約)大賺一筆。當時市場充滿追價買盤，根本沒有人會討論「無條件退戶」，因為解約退戶等於放棄增值紅利。如今隨著市場反轉，價格已被撐高，缺乏接手買盤，預售屋財務槓桿風險暴增。過往被視為「微不足道」施工瑕疵，現都成了買家尋求解約退戶理由。

建商依法辦理退戶 底線考驗雙方法律與財務承受度

依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》規定，當買方(消費者)違約而解除契約時，賣方(建商)沒收違約金，上限比例最高不得超過房地總價款15%，若實際已繳納金額低於15%總價，僅能以已繳價款為限沒收。面對購屋族的退戶訴求，大多數建商姿態依然堅定，不願具名高雄陳姓建商高階主管指出，價格是雙方簽約時自由意願，市場漲跌本就屬於投資與購屋風險一環，若無條件允許退戶，不僅會造成公司資金調度失衡，更可能引發骨牌效應，導致整個案子財務結構崩盤。