地產觀點｜租金從300到2000元　高雄城市轉型投資客轉向搶進商辦？

《壹蘋新聞網》依實登統計發現，高雄房市發展長期重住宅輕商辦，導致目前市場供給有超過9成屬屋齡20年以上中古商辦，每坪租金多落在300-800元間，已被市場視為「跟不上城市轉型所需」。然而隨著外商與科技供應鏈強勁的需求爆發，北從楠梓台積電生活圈、左營鼓山高鐵及凹子底，南至亞洲新灣區，未來幾年總計將釋出高達約39.37萬坪的新商辦與廠辦供給，市場不僅將上演「老舊商辦淘汰潮」，頂級A辦租金更有機會衝破單坪2000元天價，跟上中部A級商辦租金。

高雄目前待售商辦僅農16特區「京城IFC」，基地面積959 坪，規劃地上 32 層超高大樓，建案屬正對凹子底公園首排具備永久視野，隨著周邊富邦BOT與聯上商場即將完工，也讓房價水漲船高，實登揭露每坪成交從早期定錨45萬元到逼近6字頭行情，成為全市目前最貴商辦。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蘇永仁分析，商辦房價跟住宅有著一定程度關聯性，以農16而言住宅新案想賣6-7字頭，商辦房價略低屬5字頭行情，相同邏輯高雄車站房價屬4-5字頭行情，推估「京城AIG」房價可能落在4字頭。

永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，過去高雄缺乏頂級A級商辦，每坪千元以上的租金行情在高雄極為罕見、屬極端少數，但這波隨著科技巨頭與外商進駐，市場對「企業門面」與「辦公品質」的需求徹底改觀，高雄未來新商辦租金行情將徹底撕下過去「低價」標籤。指標案每坪租金將陸續站穩1200至1500元，核心地段頂級辦公室更有機會挑戰單坪2000元以上高標。

然而高雄代銷公會統計，未來幾年商辦總供給量高達39.37萬坪(涵蓋企業自用與市場銷售出租)，約等於22.7棟「京城IFC」量，當中又以亞洲新灣區量體最大，主因是興富發集團將大量規劃微型商辦搶市。住商不動產高雄美術願景加盟店協理李哲維表示，當短時間內有大量A級或新興商辦集中釋出，若企業擴廠需求未能同步爆發，整體商辦空置率將大幅上升，這不僅拉長了新大樓的招租期，也可能造成如同現在許多投資型建案一樣，未來產生大量釋出轉售，或是因市場供給過剩導致必須降價求租現象，高雄整座城市到底有多少新商辦需求，目前仍待產業進駐後才能定論。