六都房市回溫換屋族增加！掌握「資金、時間、條款」三大關鍵避免違約

成數放寬≠保證核貸 銀行鑑價與個人信用仍是關鍵

央行於9月中旬將自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，適度釋放了換屋族的資金調度彈性。安新建經北一區業務經理張雲維分析，以總價1,500萬元的房屋為例，成數提高1成相當於多出150萬元的資金槓桿空間。

但張雲維特別提醒，政策上限不代表個案核貸結果。最終貸款額度仍須視銀行的房屋鑑價、申貸人信用狀況及收支比而定。換屋族在簽約前，務必先向銀行確認可貸額度、利率及預估撥款時間，並應預留核貸不足或撥款延後的「備用資金」，切勿將預算緊壓在政策上限。

換屋族最常踩雷！掌握「可用金額、到位時間、付款條件」三大關鍵

安新建經從一線實務觀察指出，換屋族最常出現的盲點，在於對「資金流」與「收付款時程落差」的誤判。針對換屋規劃，提出三大核心建議：

1.精算「實際可用金額」： 舊屋成交總價並不等於口袋裡的資金，必須先扣除原房貸餘額、房屋稅費與仲介服務費等成本。採「先買後賣」者，要扛得起短期雙房貸壓力與售屋期拉長的風險；採「先賣後買」者，則須算入過渡期的租金與搬遷成本。

2.鎖定「資金到位時間」：「舊屋賣掉」與「售屋款立即可用」是兩回事。即使舊屋已成功簽約，款項仍須依交易流程撥付。換屋族應將舊屋買方付款、原貸款清償、售屋餘款撥付的時間點，與新屋各期的付款期限逐項對照，保留充分的作業緩衝期。

3.明確「契約付款條件」：買與賣是兩筆獨立的法律契約，不能預設「舊屋延遲交屋，新屋就能順延付款」。若因貸款不足或舊屋未如期出售導致資金缺口，如何補足款項、是否協議展延以及違約責任，都應在簽約前充分討論，並明確寫入契約條文。

搭配「價金履約保證」避免資金落差釀交易糾紛

由於換屋族同時扮演「買方」與「賣方」雙重身分，安新建經建議，兩筆交易皆應搭配第三方「價金履約保證」。售屋款存入專戶後，專款專用且須符合約定條件方可撥付，能有效控管資金與交易流程，為換屋銜接提供最實質的安全保障。