首先在市場規模與流動性上，台灣REITs長期存在成交量不足、價差偏大的問題，資金進出不易。009817連結的是亞洲最大、全球第二大的日本J-REITs市場，追蹤「東証REIT指數」，涵蓋東京證交所全部J-REITs成分股，市場深度與日均成交量充足，投資人可在台股市場像買股票一樣買賣，流動性明顯優於本土REITs。
其次，日本政經環境相對穩定。自民黨全面執政後，政治確定性提升，外資持續流入日本股市，日圓在歷經大幅貶值後亦出現走穩跡象。在股市與匯率回穩情境下，布局日本不動產市場，有機會同時受惠資產與匯率變化。
在資產配置上，台灣現存REITs多集中於辦公大樓或百貨商場，類型較為單一。009817則涵蓋日本核心地段商辦、飯店、購物中心、物流中心與資料中心等多元資產，受惠觀光復甦、電商與AI發展，以及醫療與高端商辦等剛性需求，透過分散布局降低單一標的波動風險。
收益與稅務面亦是考量重點。彭博資料顯示，東証REIT指數近五年平均股利率約4.2%，配息相對穩定。即使在疫情期間，整體配發水準仍具韌性。相較部分高股息ETF配息波動較大，日本REITs的收益穩定度對於有固定支出需求的投資人更具吸引力。此外，009817配息屬海外所得，於一定額度內具申報與免稅彈性，為高資產族群提供稅務規劃空間。
以約10元發行價切入日本精華區不動產市場，也降低參與門檻。隨台股站穩高檔，分散布局海外高收益資產成為資產配置重要一環。相較困守本土市場，透過ETF參與日本REITs，為投資人提供另一種進階版「跨國收租」思維。
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