日本不動產如何投資？安永提醒忽略這1點　恐面臨雙重課稅風險

安永聯合會計師事務所稅務服務部營運長林志翔表示，日本不動產的投資架構多樣，包括個人直接持有、臺灣公司間接持有、低稅負國家公司持有、日本公司持有，以及TK-GK架構。不同架構下，稅負成本與資產管理方式皆有所不同，對於家族財富的長期傳承亦影響深遠。  

在持有日本不動產期間，透過日本公司間接持有的稅負成本較高，原因是日本境內公司所得稅率較高，股利分配回台時還須承擔額外的20%海外所得稅。此外，日本不動產的傳承稅負相對嚴峻，遺產與贈與稅最高可達55%。若家族成員擁有雙重稅務居民身分，且相關國家未簽訂租稅協定，可能面臨雙重課稅風險。因此，投資人需謹慎評估持有架構，並諮詢專業人士，以降低法律成本並確保資產順利傳承。  

安永圓方國際法律事務所資深律師黃向晨指出，在現行日本法規下，不動產投資架構各有優劣。疫情前後，投資模式有所變化，適當的架構可降低投資風險並兼顧財富傳承。她舉例說明，若透過信託架構管理資產，能減少不動產持有者的法律責任，同時提升資產的流動性。  

Envision(H.K.) Limited副總經理方冰瑩表示，日本不動產對投資者而言不僅是資產配置的一環，也須考量市場變化。日本租賃市場租金調整幅度有限，對於收益增長帶來挑戰。然而，隨著觀光復甦、外國人長期旅居需求增加，若能與當地專業團隊合作，採取主動管理模式，將能提高收益並提升資產價值。  

針對希望透過投資移居日本的投資人，日本REAX株式會社董事藤田舞建議，可透過「就勞簽證」或「經營管理簽證」申請高度人才簽證。申請時需留意學歷、職業、年收入等審核標準，累積足夠分數後，才有機會獲得日本永久居留權。   

台新國際商業銀行東京分行Head of Marketing楊宗翰分析，近期日本不動產市場發展受到國際市場不確定性影響，例如川普關稅政策可能再起，導致日本政府更關注匯率波動。然而，在通膨時代，日本不動產仍具吸引力，空置率低、租金穩定、旅宿業回暖，尤其東京都心五區依然是高資產族群的熱門投資標的。