地產觀點｜買氣冷冰實登狂創價　高雄交屋斷鏈潮來襲建商緩推成趨勢

極端宅拉價讓實登虛胖

今年高雄實登預售屋均價站穩4字頭，來到均價41.5萬元，相對去年全年均價41.3萬元，仍呈現房價微幅上漲，然而高雄精華區預售屋之所以能逆勢抗跌、時常創價，核心問題在於極端個案拉抬，如國揚在農16特區出現建案創價6-7字頭，遠雄建設在楠梓2場預售案主力成交4字頭，當市場買氣低迷，一旦有大型建案逆勢開盤，憑藉地段優勢或品牌溢價率，往往成為區域房價標竿。

高雄預售屋交易量再腰斬

實登價格統計未見下修，除極端個案拉抬，另外就是建商往往透過私下折價或贈品促銷，讓實登價格不要出現太大異動，免於先前購屋族感受到早買價貴被割韭菜。然而整體交易量仍陷於泥淖是事實，以高雄預售屋為例，實登揭露今年1至7月20日，總計成交1196戶，相對去年同時間點成交2193戶，量縮高達45.4%。

預售屋面臨3高困境 交屋潮來襲大量購屋糾紛湧現

市場買氣低迷，但建商為何死撐房價，富住通商用不動產研展部經理許值瑋表示，蛋白與蛋殼區新案因買盤退場，價格陷入盤整；反觀蛋黃區指標案，憑藉著不可複製地段稀缺性，仍緊抓著高資產族群置產需求，然而建商是否願意降價，要回歸到其土地取得時間，以目前市場上多數成屋個案，因取得土地多屬相對較低成本，而當時發包工料成本也較低廉，讓建商有彈性讓利換取成交量，相反的預售屋卻被鎖死在高地價、高工資、高物料的3高枷鎖，賣的是未來價，價格難以下修，導致目前整體新屋房市出現「價量分化」現象。

大建商仍持續動工興建，當中最明顯案例就是京城集團目前有將近20場建案在施工，但多數建商則多在賣公司銷售已久的預售屋或成屋庫存。無論從今年329或928檔期推案可看出，建商進場意願不高。不願具名高雄陳姓建商負責人表示，信用管制將第二戶貸款限縮僅剩5成，讓整體交易動能逼向冷凍庫，即便後來修正到6成，但整體效果有限，即便未來央行理監事會願意再多放寬1成來到7成，也難撼動目前市場資金流向股市而非房市，再加上未來可預期的可能出現升息，房地產今年甚至明年都不可能太好，而隨著預售屋面臨交屋潮，許多當初上車投資盤，因限貸令導致資金斷鏈，將衍生大量購屋糾紛。