台積電效應拉緊報　未來2.5年5萬戶交屋2030年起再迎都更聯開完工潮

「建照開工」代表建築物取得合法施工許可並正式動工興建；「使照取得」則代表建築工程已完工、經主管機關查驗合格，允許合法接水接電並準備辦理交屋。兩項指標分別標示一棟建築從零到有的施工起點與完工終點。而建照開工背後含意主要可分析建商對房市景氣當下與未來判讀，並代表未來3到5年潛在供給；而使照取得則表示當下成屋量多寡，也就是當前供給，當兩者數量出現變化或交叉，能反映房地產市場供需強弱與未來推案信心和新屋賣壓。

2021年台積電在高雄宣布設廠，也讓從2021-2025年間高雄建照累計10.45萬戶，該數據比2016-2020年也就是台積電效應尚未發生前5年的7.25萬戶，大增44.1%，而這10.45萬戶供給，若抓3-5年後完工，也將在2024年2028年衝出超過10萬戶使照成屋量，該推論跟目前已揭露2024年2025年與2026年上半年累計使照量為5萬155戶不謀而合，換言之2026年下半年與2027與2028年，至少還有5萬戶成屋將完工。

交屋潮已成既定事實，但目前高雄房價似乎尚未下修，《壹蘋新聞網》統計今年屋齡2年內新成屋，在2024年9月央行信用管制後也就是當年Q4均價35.9萬元，到今年首季35.7萬元，跌幅趨近於零。高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪分析，目前整體市場呈現量縮價盤，主因是建商礙於各類成本加上土方之亂問題，不輕易向下修正，而這波交屋多數建商還算順利，主因是當初預售時期多數購屋族買在相對低點，但從2024年下半年後至今，因景氣反轉，此時上車購屋族，未來是否能順利交屋，目前難斷定，須等後續房市景氣分析。

從2026年下半年到2028年，高雄至少還有5萬戶要完工，而這階段成屋個案，購屋族當初所買入房價其起漲點紅利已大不如前，然而2030年起至2033年，高雄則將面臨大量捷運聯開案與公辦都更完工潮，而該類大型開發案多數至今尚未進場銷售，一旦出現預售賣不好，等到成屋完工後恐將再釀成屋賣壓，若以2026年下半年為起點，等於至2033年高雄將面臨史上最嚴峻成屋交屋潮考驗。