比價效應發威　高雄美術館豪宅站上7-8字頭 連21年老屋都成交3字頭

豪宅撐盤 新成屋單價再創新高

當外界緊盯這波房市修正潮誰先倒下，市心指標美術館生活圈再度展現「鐵板一塊」硬實力！觀察2023-2026年各屋齡住宅成交均價，今年美術館預售屋若納入指標豪宅「御皇苑」高價交易，均價直衝61.23萬元；即便剔除該類極端宅，均價依然撐在57.1萬元，比2025年的55.84萬元小漲2.3%。而屋齡0-2年新成屋，2024年均價曾見49.45萬元，2025年短暫修正至46.48萬元，但今年立刻回彈到49.58萬元，年增6.7%，直接超越2024年均價。

房價回不去 中古屋站穩3字頭

屋齡11-20年中古屋，均價從去年34.15萬元微步墊高至今年34.96萬元，而屋齡21年以上住宅，房價從去年29.61萬元正式站上3字頭、來到30.13萬元。若把時間軸拉長到2023年，當時21年以上老屋均價僅21.45萬元，短短3年漲幅40.5%！永慶不動產高雄中華藝校加盟店店長郭銘揮指出，中古屋單價未見下跌，主因是區段新屋單價走揚，目前普遍預售案及新成屋案，單價落在50-55萬元，豪宅指標案「御皇苑」單價出現7-8字頭，為高雄最高價。

土地掌握在大建商 堅山新案面臨4000萬元豪宅門檻

美術館被視為高雄蛋黃區指標，而這波房市買氣低迷時期，單價未下修。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，美術館未來房價漲跌，可從建商購地定錨看出端倪，如去年遠雄以總價136億565萬元，購入鼓山美術館生活圈馬卡道路、青海路與龍水二路，占地6128.67坪過去屬林商號合板所持有特住五分區土地，換算每坪地價222萬元，以遠雄建設在高雄不斷挑戰區域高價，房價不僅會挑戰6字頭，甚至邁向7字頭，「區段土地多落在大型建商手上，當市場缺少價格破壞者，大建商一起把價格墊高機率大。」

近期即將進場堅山建設地上29樓超高宅「堅山仰岄」，坪數主力55-87坪，具備馬卡綠園道首排景觀，而建案旁就是高雄創價銷售，皇苑建設大樓案「御皇苑」，實登最高突破8字頭來到84.7萬元，根據《壹蘋新聞網》取得訊息，「堅山仰岄」單價將挑戰坐穩5字頭，甚至邁向中段，然而該案因規劃中大坪數勢必面對總價4000萬元起豪宅門檻，建案是否順銷，品牌力能否支撐買氣，成為後續市場觀察指標。